네덜란드와 영국에서 주식에 대한 광기가 일어났다면, 투자 심리로 부동산 투자 광풍을 부추긴 곳은?
투자 심리로 부동산 투자 광품을 부추긴 곳은?!!
바로 일본 부동산입니다.
1990년대 일본은 낮은 엔화 가치와 높은 기술력을 앞세워 세계 GDP 2위 경제 대국으로 급부상했습니다. 그중 일본 경제 성장을 이끈 건 무역이었는데, 미국 시장을 사로잡은 일본 제품은?
바로 소0전자 제품, 워크0은 미국에서 엄청난 히트를 쳤습니다.
일본 자동차 또한 미국 시장을 장악, 일본 차는 작고 연비가 좋아서 오일 쇼ㅡㅋ로 고유가를 겪은 미국인들에게 큰 인기였습니다.
일본은 차별화된 제품으로 미국 시장을 공략했고,
1978년부터 약 4년간 미국 자동차 생산 50% 가 감소합니다.
수많은 미국인들이 일자리를 잃게 되자 일본 차를 부수는 시위가 발생합니다.
미국 소비자들은 싸고 질 좋은 일본 제품을 선택합니다. 경제 대국 미국은 자존심 상했을 듯.
그런데 미국 경제에도 빨간불이 켜졌다?
파란색은 미국 상대로 일본이 낸 무역 이익입니다.
주황색은 일본 상대로 미국이 낸 무역 이익입니다. 이에 미국은 경제 위기를 벗어날 대책을 마련하는데...
일본 거품경제 원인.
플라자 합의는 1985년 미국, 일본, 서독, 프랑스, 영국이 무역 불균형 해소를 명분으로 미국 플라자 호텔에서 맺은 국제 협정입니다.
플라자 합의로 인해 엄청난 일이 벌어지는데....
플라자 합의 결과, 미국의 의도대로 달러 가치가 떨어집니다.
미국인들이 일본 제품을 덜 찾게 되니까 일본을 상대로 하는 미국의 무역 적자도 감소하게 됩니다.
플라자 합의로 엔화가 비싸지자, 일본의 수출은 줄고, 기업 위기로 일자리가 감소됩니다.
내수 시장은 얼어붙기 시작합니다.
이 문제를 막기 위해 일본의 해결책은?! 바로 금리 인하입니다.
금리를 인화하면 내수 시장에 어떤 도움이 될까?
대출이 늘고 사업 투자를 많이 하게 됩니다. 그리고 일자리 창출이 많아집니다.
금리를 5%에서 2.5%까지 낮춥니다. 일본이 금리를 낮춰서 내수 시장에 돈이 들긴 했는데
대출로 늘어난 돈이 뜻밖의 곳으로 흘러들어 갑니다.
바로 부동산 시장입니다.
일본인들을 약 40년간 땅값 하락이 없어 가장 안전한 자산이라 생각했고, 이런 심리를 파고든 곳이 바로 은행입니다.
은행들은 대출량 하락으로 인해 수익성이 악화되었고, 대출경젱을 하게 됩니다.
당시 일본들이 대출 영업을 위해 벌인 기상천외한 방법은?
이자율 낮고 추가 대출금해주고, 당시 일본 은행은 회사원, 주부들뿐만 아니라, 사업자들까지 찾아가서 대출을 권유했습니다.
이자율은 낮추고 대출 금액까지 편법으로 조정을 합니다. 부동산 투자를 부추긴 무분별한 대출이 시작합니다.
당시 어떻게 대출이 이뤄졌던 걸까?
대출 조건은 없이 누구든 OK임.
직업이나 돈을 갚을 수 있는 능력을 보지 않고 무작정 대출을 해줍니다.
그 결과 가진 돈이 없어도 부동산 투자가 가능하고 대출이 쉬워지자 사람들은 빚을 내서 땅과 건물을 매입합니다.
이 시기 일본 주유 도시의 땅값이 어떻게 변했을까?
80년대 도쿄 메이지야 빌딩은 평당 약 13억원.
대출과 부동산 투자로 많은 돈을 번 일본은 부동산으로 둔을 번 일본이 쓴 곳은?
일본 정부는 경제력을 전 세계에 드러내기 위해 도쿄를 최고의 미래도시로 조성합니다.
대출과 부동산 투자가 만들어낸 일본의 황금기!!
1988년 현재 가치 약 1조원 규모의 돈을 투입해 건설합니다.
최대 약 55000명의 인원을 수용 가능한 돔 구장으로 일본 엔터테인먼트 산업을 상징하죠.
대형 국제 전시장인 마쿠하리 메세.
현재 가치 약 1조 5천억 원을 들여 건설된 컨벤션 센터로! 전시 면적 총 72000제곱미터에 달하며
일본의 전시회나 박람회가 열리는 대표적인 장소입니다.
243M 초코층 건물의 도쿄 도청까지 건설.
도쿄에는 일본 경제의 자신감을 보여주듯 초고층 빌딩과 대형 문화시설을 건설합니다.
부동산 투자는 일본 내에서만 이루어진 게 아닙니다. 해외 부동산까지 투자를 확산합니다.
록펠러 센터. 1989년 일본의 부동산 회사가 록펠러 센터를 14억달러인 약 2조 8천억원에 매수를 합니다. 게다가 킹콩이 올라간 유명한 장소이자 뉴욕의 상징이 된 엠파이어 스테이트 빌딩.
일본의 한 호텔 사장이 2170억 원에 지분을 인수합니다.
1990년 미국의 유명한 골프장을 약 3조 2천억원에 구입,
여기에 값비싼 미술품까지.
현재 가치 약 189억 원에 구매.
해외 부동산뿐만 아니라 미술품까지 장악함.
국가와 기업뿐 아니라 일본 국민들의 구매력도 폭발합니다. 금박을 입힌 초밥과 값비싼 커피를 마시는 게 일상임,
하루에 몇백만 원짜리 호텔에서 호캉스를 즐겼는데, 모두를 충격에 빠트린 지하철 판매 풍경은?
일본의 백화점에서 지하철을 판매합니다.
지하철 6칸이 판매대상인데 1칸당 약 505만원.
시티팝 노래는 당시 일본 경제의 풍요로운 감성을 잘 표현한 노래입니다.
시티팝 대표곡인 마츠바라 미키 stay with me
일본의 기성세대는 이 곡을 들으며 옛날을 추억합니다. 최근 틱0으로 다시 화제가 된 곡입니다.
급증하는 대출을 우려한 일본은 부동산 폭등을 막기 위해 꺼낸 카드는?
바로 금리인상입니다.
정부가 금리를 올라가 일본 핵심 주가들이 흔들리기 시작합니다.
부동산 시장은 타격이 없고 주식을 팔아서라도 높아진 이자를 감당합니다.
두번째 대책은 대출금지입니다.
1991년부터 1998년까지 부동산 가격은
80% 부동산 가격이 하락하고 거래량이 줄어들자 부동산 가격이 붕괴가 됩니다.
토지를 담보로 대출해준 은행들마저 줄도산 됩니다.
10억산 집이 1억으로 되었지만 여전히 수억 원의 대출금이 남아있어 빚을 버티지 못한 사람들은 집을 내놓는데 평생 빚을 갚는 신세로 전략한 일본인들.
주식을 갖고 있지만 내놔도 팔리지도 않고, 빚을 못 갚고 파산하는 사람들이 급증. 야반도주하는 사람들도 많다고 함.
6년간 금융 기관 16곳이 폐업, 토지와 주식에만 약 1500조 엔이 사라졌는데
일본 전체 GDP의 3년 치입니다.
소도시가 더 피해가 컸는데, 대표적으로 폭락한 소도시가 니카타현의 유자와입니다.
수많은 고급 맨션과 리조들이 건설되어 있고 1980년대 최고층 리조트 분양가. 현재 약 10억원.
현재 입주율은 15%에 불과함.
거품경제 피해를 벗어나지 못한 일본 소도시들. 거품경제가 꺼지며 기업들이 도산하자 일자리는 사라지고 주택 가격은 폭락합니다. GDP 세계 2위 경제 강국 일본도 흔들렸습니다. 잃어버린 20년이라는 경제 침체기가 시작합니다.
정책 실패로 인해 과거의 영광을 되찾기 힘든 일본. 약 35년이 지나서야 거품경제 여파에서 벗어나는 중.
남의 일처럼 느껴지지 않는 일본의 거품경제 붕괴.
현재 우리는 투자가 탈수인 시대를 살고 있습니다. 현명한 투자를 하기 위해 세계사를 보는 눈을 키우길 바랍니다.
출처: 벌거벗은 세계사.
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